ให้ต่างชาติซื้อที่ดินไทย ก็เพื่อประโยชน์ของพวกนายทุนนายหน้าเป็นหลัก
 
ดร.โสภณ พรโชคชัย*
 
            เมื่อวันก่อนมีข่าวว่าหอการค้าต่างประเทศ พยายามส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 ปี หรือ 90 ปีเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  การนี้จะเป็นประโยชน์เฉพาะพวกนายหน้าข้ามชาติเป็นสำคัญ ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติแต่อย่างใด

            ปัจจุบันต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยประมาณ 40 ล้านบาท หรือซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของทั้งโครงการ  ที่สำคัญคนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ในระยะเวลาถึง 50 ปี จากปกติ 30 ปี  นอกจากนี้ยังมีกรณีการตั้งบริษัทมาโอนทรัพย์สินเพื่อคนต่างชาติ หรือการรับมรดกตลอดจนการแต่งงานกับคนไทยเป็นต้น

            ที่บริษัทนายหน้าข้ามชาติมักอ้างว่าปัจจุบัน ก็มีคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยผิดกฎหมายอยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ครอบครอง ข้อนี้ทางแก้ควรเป็นการสำรวจและยึดที่ดินที่ครอบครองโดยผิดกฎหมายและขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพเช่นในประเทศตะวันตก ไม่ใช่แก้ไขด้วยการโอนอ่อนผ่อนตาม แต่การให้ต่างชาติเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นสิ่งสมควร  ต่างชาติยินดีที่จะเช่าแม้ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็ยินดี แต่นายทุนไทยไม่ยินดี เพราะไม่ต้องการให้เช่าโดยได้ค่าเช่าเพียง 40-70% ของมูลค่า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ต้องการขายขาดได้เงินทั้ง 100% จึงต้องการผลักดันกฎหมายดังกล่าว

            เหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในระยะยาวก็เพราะ
            1. หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย

            2. ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย

            3. ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย

            4. การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อยเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์

            5. ครั้งหนึ่งไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% ก็ไม่มีต่างชาติซื้อ แม้แต่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซึ่งเคยเรียกร้องให้ผ่อนปรนให้ซื้อได้ในช่วงบูม ก็ไม่ซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะช่วงดังกล่าวซื้อแล้วราคาไม่ขึ้น 

            6. การซื้อที่ดินของต่างชาติไม่ได้ช่วยพัฒนาเศรษฐกิจแต่อย่างใด พวกนี้จะซื้อเฉพาะที่มีผลตอบแทนดี บ้านเรือนของชาวบ้านทั่วไปก็คงไม่มีต่างชาติมาซื้อ จึงไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนดีแต่อย่างใด ปริมาณทรัพย์สินที่พวกนี้จะซื้อเป็นเพียงส่วนน้อยนิดเท่านั้น ประโยชน์ที่ได้จึงตกแก่พวกนายหน้าข้ามชาติและผู้อยากซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติเท่านั้น

            7. การลงทุนข้ามชาติหรือ Foreign Direct Investment ที่มีโภคผลต่อประเทศชาติ จะเป็นการลงทุนด้านอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค การเงิน และอื่น ๆ ไม่ใช่การมาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ “แร้งลง” ซึ่งได้ประโยชน์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มแต่อย่างใด

            8. การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น

            ที่สำคัญที่สุดก็คือ ประเทศไทยยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  หากคนไทยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ซึ่งบ้านหลังหนึ่งมีราคาเฉลี่ยเท่ากับ 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2% หรือเป็นเงิน 2 แสนบาททุกปี แม้ผู้ซื้อจะอยู่กรุงเทพมหานครก็ต้องเสีย และยังต้องเสียค่าดูแลชุมชนและอื่น ๆ อีก หากไม่เสียรัฐบาลท้องถิ่นก็มีสิทธิ์ยึดบ้านของเราไปขายทอดตลาดเพื่อเสียภาษีได้

            ดังนั้นก่อนที่จะอนุญาตให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินในประเทศไทย ประเทศไทยจะต้องมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อน และจะต้องทำการสำรวจครั้งใหญ่ว่ามีต่างชาติรายใดครอบครองที่ดินผิดกฏหมายบ้าง เพื่อจะมาดำเนินการให้ถูกต้อง เพื่อนำเงินเข้าคลังหลวง เพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นหรือพัฒนาประเทศต่อไป  นอกจากนี้ประเทศไทยยังควรมีระบบฐานข้อมูลที่ดี ซึ่งในประเทศตะวันตกมีพร้อม จึงสามารถดูแลคนต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพ

            นักธุรกิจไทยต้องรักประเทศ อย่าคิดแต่จะหารายได้เข้าตัวจนไม่คำนึงถึงผลประโยชน์ของชาติ
 
*ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน  FB: www.facebook.com/pornchokchai