ในช่วงหาเสียงนี้ ผมได้พบการแถลงนโยบายของผู้สมัครอื่นที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เกรงว่าหากนำไปปฏิบัติ อาจทำให้เกิดความเสียหายได้ กลายเป็น “เข้ารกเข้าพง” ไป ผมจึงขออนุญาตวิพากษ์วิจารณ์แบบ “ติเพื่อก่อ” ให้มีการคิดต่อเพื่อพัฒนานโยบายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น ไม่ได้เป็นการโจมตีบุคคลแต่อย่างใด

          กรณีรถรางรอบเกาะรัตนโกสินทร์

          หากเป็นรถรางแท้ๆ ที่มี “ราง” คงสิ้นเปลืองงบประมาณมาก และกีดขวางการจราจรยุคใหม่ หากเพื่อการท่องที่ใช้รถหน้าตาคล้ายรถราง ก็มีอยู่แล้ว แต่ปัญหาก็คือกลางวันร้อนมากเหลือเกิน ควรให้มีช่วงกลางคืนที่การจราจรไม่หนาแน่น และเสริมด้วยการเปิดตลาดไนท์บาซาร์ที่ใหญ่และดีที่สุดในโลกในเกาะรัตนโกสินทร์ รอบสนามหลวง ศาลอาญาและคลองหลอด (โปรดดูแถลงการณ์ฉบับที่ 16 www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_16.php) ผมยังขอเสนอให้ทำเรือท่องเที่ยวตามคลองโอ่งอ่างเชื่อมต่อกับแม่น้ำเจ้าพระยาและคลองหลอด อย่างนี้จะน่าจะมีความเป็นไปได้ น่าประทับใจแก่นักท่องเที่ยวและประชาชนมากกว่า

          กรณีเพิ่มเส้นทางจักรยาน

          มีข้อเสนอให้เพิ่มเส้นทางจักรยานอีก 30 เส้นทาง หรือบ้างก็ให้เพิ่มเส้นทางรอบถนนวงแหวนรัชดาภิเษกทั้งเส้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะมีผู้ใช้สักกี่คน ผมเสนอไว้ตั้งแต่ 27 มกราคม 2556 (ในแถลงการณ์ฉบับที่ 2 www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_2.php และต่อมาฉบับที่ 32) แล้วว่าให้ทำโซนจักรยานใจกลางเมืองเพื่อรณรงค์ให้เกิดการใช้จักรยานเพื่อการสัญจรในชีวิตเป็นหลัก โดยทั้งนี้ต้องรณรงค์ต่อเนื่องด้วยการให้เช่ารถจักรยาน 40,000 คันใน 1,000 จุดจอดในเขตเมืองชั้นในและกลาง เมื่อจักรยานออกมามากๆ และมีการคุ้มครองในถนนใจกลางเมืองเพื่อความปลอดภัย ปริมาณรถยนต์ก็จะลดน้อยลง ทางจักรยานก็ไม่ต้องมีอีกต่อไป เพราะเขตชั้นในของกรุงเทพมหานครได้กลายเป็น “เมืองจักรยาน” ที่แท้จริง

.

.

.

.

.

แนวคิดของผม

กรุงเทพมหานคร: นครหลวงของอาเซียน

ในฐานะที่ผมเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซีย เวียดนามและกัมพูชา และเคยได้รับเชิญให้ไปบรรยายให้รัฐมนตรีการพัฒนาประเทศของบรูไน รวมทั้งการทำงานในเนปาล ภูฎาน ลาว และเมียนมาร์  รวมทั้งเป็นกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อาเซียน และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน ผมมั่นใจว่าจะสามารถพัฒนากรุงเทพมหานครให้เป็นนครหลวงของอาเซียน

เมื่อปีก่อน ผมสำรวจความเห็นของที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ทั่วอาเซียนพบว่า ทุกคนต่างเห็นว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในทุกประเทศในปัจจุบันดีกว่าปี พ.ศ.2553 และคาดว่าในปี 2557 จะดีกว่าปัจจุบันเสียอีก  แสดงว่าต่างก็เห็นโอกาสการพัฒนา  โดยเฉพาะในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ต่างเห็นเป็นเสียงเดียวกันว่าจะดีขึ้น

ต่อผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากมีการเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี พ.ศ.2558 ปรากฏว่า 62% เห็นว่าน่าจะส่งผลในทางบวกต่อประเทศของตนเอง อย่างไรก็ตามในประเทศเช่นไทย เวียดนามดูเหมือนจะมีความห่วงใยเช่นกันต่อการเข้ามาแข่งขันทางการบริการวิชาชีพจากประเทศอื่น และเมื่อถูกถามถึงความพร้อมในการรับมือกับการแข่งขันใน AEC ปรากฏว่า เวียดนามกลับมีความพร้อมที่สุดถึง 86% จาก 100% รองลงมาคือมาเลเซีย ได้ 72% อันดับสามคือไทย 67% และอินโดนีเซีย 63% บรูไนและฟิลิปปินส์ ดูมีความพร้อมต่ำกว่าเพื่อนคือได้ 58% และ 57% ตามลำดับ

สำหรับการเมืองนั้นมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ถ้าการเมืองโปร่งใส อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มาดูกรณีศึกษาในอาเซียน  ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด  อย่างไรก็ตามก็มีปรากฏการณ์เป็นห้วง ๆ ที่ความสมบูรณ์พูนสุขของประชาชนที่สะท้อนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ลดลงบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น กัมพูชายุคเขมรแดง เป็นต้น

อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา  เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ เมียนมาร์ และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก เมียนมาร์วิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบ ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส

ยังมีตัวอย่างอื่นที่น่าสนใจ เมื่อ 50 ปีที่แล้วเช่นกัน ที่ดินใจกลางกรุงพนมเปญ ซึ่งได้ชื่อว่าเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ ก็อาจมีราคาไม่แตกต่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก แต่นับแต่ปี 2512 ที่เกิดความไม่สงบ จนถึงยุคเขมรแดงและกว่าจะสงบในอีก 20 ปีถัดมา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำกว่าไทยมาก ประเทศยากจนลงไปเป็นอันมาก

ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่สงบสุข ไม่มีปัญหาทางการเมือง หรือรัฐประหาร เช่น มาเลเซีย บรูไน สิงคโปร์กลับเจริญยิ่ง ๆ ขึ้น ใช่ว่าประเทศทั้ง 3 นี้ไม่มีปัญหาการเมือง มาเลเซียก็เคยมีปัญหาโจรจีนคอมมิวนิสต์ สิงคโปร์ก็เคยมีปัญหากับชนกลุ่มน้อย แต่พวกเขาจัดการได้เร็วและดี ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ผลลบของเหตุการณ์ความไม่สงบปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศที่การเมืองไม่สงบ

ผมเคยสำรวจความเห็นของสมาชิกหอการค้าลาว ปรากฏว่ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นจำนวนมาก เมื่อเปิด AEC จะมีการลงทุนข้ามชาติมากขึ้นอีก ทุกวันนี้ในกรุงเทพมหานครอย่างเดียวก็มีโครงการที่อยู่อาศัย 1,400 โครงการที่ยังขายอยู่ แต่ในกรุงจาการ์ตา มะนิลา โฮชิมินห์ซิตี้และพนมเปญ มีเพียง 300, 200, 120 และ 80 โครงการตามลำดับ แสดงว่ากรุงเทพมหานครค่อนข้างร้อนแรง  จึงจะดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น

  กรุงเทพมหานครจำเป็นต้องดูแลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีเพื่อรองรับการเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ สร้างความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ให้ความคุ้มครองในการลงทุน ไม่ใช่ลงทุนซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ได้แต่เสาบ้านหรือสัญญาซื้อขาย แต่บ้านสร้างไม่เสร็จเช่นที่คนไทยก็ประสบปัญหา รวมทั้งการสร้างสาธารณูปโภครองรับความเจริญเติบโต

 ในกรณีที่ต่างชาติจะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ใช่การขายแผ่นดิน หรือขายชาติ หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ในสหรัฐอเมริกา เก็บกันประมาณ 2% ของมูลค่าตลาดทุกปี นอกจากนี้ยังอาจคิดค่าธรรมเนียมการโอนกับชาวต่างชาติสูงประมาณ 10% ของมูลค่า (เช่นที่สิงคโปร์ดำเนินการอยู่) เพราะพวกเขาไม่เคยเสียภาษีให้กับท้องถิ่น จึงควรเก็บมาบำรุงท้องถิ่น รวมทั้งมีการเก็บค่าธรรมเนียมผู้ที่โอนบ้านภายในเวลาสั้น ๆ เช่น 6 เดือนหรือ 1 ปี เพื่อสกัดการเก็งกำไร เช่นที่ดำเนินการในฮ่องกง รวมทั้งการห้ามผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงิน (เช่นที่ประเทศจีน) หากเป็นการซื้อเก็งกำไร เป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไปของครอบครัว เป็นต้น  อย่างไรก็ตามสิ่งเหล่านี้เป็นหน้าที่ของรัฐบาลที่ควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ

ในทางทำเลที่ตั้ง กรุงเทพมหานครสามารถเป็นเมืองหลวงของภูมิภาคนี้ได้เป็นอย่างดี เสริมด้วยโครงการเชื่อมท่าเรือน้ำลึกทะวาย โครงการรถไฟความเร็วสูงจากจีน  ในอนาคตจะสามารถแข่งขันกับสิงคโปร์ได้ หากมีการจัดพื้นที่ให้บริษัทยักษ์ใหญ่ทั้งหลายมาตั้งสำนักงานใหญ่ในประเทศไทย โดยให้เช่าที่ดินระยะยาว 50 ปี ตามกฎหมายการเช่าเพื่อการพาณิชย์ พร้อมด้วยการสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในเขตศูนย์กลางธุรกิจใหม่ใจกลางเมือง (A New CBD in the CBD) ที่สามารถดำเนินการได้โดยใช้พื้นที่ของหน่วยราชการที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางกรุง  การนี้จะเป็นการสร้างงาน และสร้างเสริมศักยภาพของประเทศไทย เป็นต้น

ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครหมายเลข 4 ได้ที่ 08.6628.2817 อีเมล์: sopon@trebs.ac.th  thaiappraisal@gmail.com  เว็บไซต์หาเสียงที่ www.sopon4.housingyellow.com  Facebook: www.facebook.com/dr.sopon4  Twitter: www.twitter.com/Pornchokchai

.

.

.

.

พรุ่งนี้ถ้าว่าง ขอเชิญฟังดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัคร ผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 แถลงนโยบายสิ่งแวดล้อม คุณภาพแม่น้ำเจ้าพระยา การสร้างสะพานข้าม แนวคิด Urban Swimming และชมการว่ายน้ำข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาของ ดร.โสภณ เพื่อทวงคืนและรักษาแม่น้ำให้แก่ประชาชน ไม่ใช่ใช้แม่น้ำเป็นเพียงคลองระบายน้ำเสีย หรือการขนส่งเชิงพาณิชย์เท่านั้นในวันพุธที่่ 20 กุมภาพันธ์ 2556 เวลา 10:00 น. ณ เชิงสะพานพระรามที่ 8 ฝั่งธนบุรี (มีที่จอดรถได้จำนวนมาก)