ชุมชนแออัดต้นแบบหรือการลวงโลก
 
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@thaiappraisal.org)
 
            มีชุมชนแออัดบุกรุกบนที่ดินริมคลองชลประทานแห่งหนึ่ง  อยู่กันมานานหลายสิบปี  วันหนึ่งก็มีหน่วยงานบางแห่งเข้าไปช่วยสร้างบ้านให้ใหม่  ให้เงินกู้  แถมด้วยสัญญาเช่าที่ดินในราคาถูกระยะยาวเพื่อให้ได้อยู่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย  จากนั้นก็มีการอัดฉีดงบประมาณเข้าไปในดำเนินการอีกหลายโครงการ  จนกลายเป็นชุมชนต้นแบบที่มีคนมาดูงานจากทั่วโลก

            แต่หากฉุกคิดมองต่างมุมเลยครับ! ชุมชนแห่งนี้อาจเป็น:
            1. การแก้ปัญหาที่ปลายเหตุและไม่คุ้มค่างบประมาณแผ่นดิน

            2. การเล่นปาหี่ เพราะความสำเร็จเกิดขึ้นจากเงินสนับสนุนต่าง ๆ ที่เขียนขึ้นมาขอกัน

            3. การใช้งบประมาณแผ่นดินเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเฉพาะกลุ่ม โดยกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอื่นเสียโอกาส  และกลุ่มประชาชนทั่วไปเสียหาย  อันนำไปสู่การสร้างความไม่เท่าเทียมกันให้เกิดขึ้นในหมู่ประชาชน

            ชุมชนลักษณะนี้ไม่อาจเป็นต้นแบบที่จะประสบความสำเร็จในที่อื่นได้  การเข้าใจผิดจะทำให้การพัฒนาชุมชนแออัดและมหานครหลงทิศผิดทางไปใหญ่

 
การใช้ที่ดินที่ขาดประสิทธิภาพ
            ชุมชนแห่งนี้มีประชากรประมาณ 250 หลังคาเรือนบนพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ที่ดินนี้หากนำมาพัฒนาตามมาตรฐานทั่วไป จะสามารถใช้สอยสุทธิได้ราว 80% หรือ 8 ไร่  ที่เหลือก็คือถนนหรือสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ

            ที่ดิน 8 ไร่ หากนำมาสร้างอาคารแบบแฟลต 5 ชั้น ก็จะสามารถสร้างได้ประมาณ 64,000 ตารางเมตร โดยคิดจากที่ดิน 8 ไร่ หรือ 12,800 ตารางเมตร คูณด้วย 5 ชั้น  พื้นที่ก่อสร้าง 64,000 ตารางเมตรนี้ สามารถใช้สอยสุทธิเพียง 80% หรือ 51,200 ตารางเมตร  โดยที่เหลือก็คือทางเดิน บันได และอื่น ๆ  หากคิดจากแฟลตเอื้ออาทร 32 ตารางเมตรก็จะสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ถึง 1,600 หน่วย หรือประมาณ 6.4 เท่าของจำนวนบ้านเดิมในชุมชน

            กรณีนี้รัฐสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยอื่นในละแวกนั้น เข้ามาอยู่อาศัยได้อีก 1,350 ครัวเรือน  หรือหากรัฐใจดีแจกให้ชาวบ้าน 250 ครัวเรือนนี้คนละ 2 ห้องไปเลย  ก็ยังเหลือห้องให้ผู้มีรายได้น้อยแถวนั้นได้เข้ามาอยู่อีก 1,100 ครัวเรือน  แต่รัฐกลับเอาที่ดินทั้งผืนไปแบ่งเช่าให้เฉพาะกับผู้อยู่อาศัยเดิม  ถ้าเป็นที่ดินของพวกเขาเอง ก็ว่าไปอย่าง  แต่นี่เป็นที่หลวง  ประชาชนที่ด้อยโอกาสอื่น  โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีกระทั่งบ้านในที่ดินบุกรุกเป็นของตนเอง  ก็ไม่สามารถกระทั่งเข้ามาเช่าบ้านแบบแฟลตได้เลย
 

ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ
            ถ้าสร้างเป็นแฟลต แล้วให้คนอีก 1,350 ครัวเรือนเข้ามาอยู่  หากคิดค่าเช่าหน่วยละ 2,000 บาท  ก็จะได้เงินถึงปีละ 32.4 ล้านบาท  แต่ในกรณีนี้ นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินแล้ว  ยังต้องเจียดงบประมาณแผ่นดินไปช่วยชุมชนนี้อีกต่างหาก

            แต่บางคนก็อาจบอกว่า ชาวบ้านไม่ชอบอยู่แฟลต อยากอยู่ติดดินมากกว่า  บางคนคิดไปไกลถึงขนาดว่า แฟลตไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยตามวิถีไทย  แนวคิดนี้คงใช้ได้ในแง่ที่เรามีความสามารถในการหาซื้อบ้านเองในตลาดเปิด  แต่นี่เป็นกรณีกึ่งให้เปล่า  การจะมาเลือกอย่างนั้นอย่างนี้คงไม่ได้  และจากประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา  ผู้ที่รายได้น้อยนับล้านก็ยินดีซื้อห้องชุดในโครงการเมืองทองธานี ปลาทองกะรัต ช้างทองรังสิต ฯลฯ  นี่แสดงว่าผู้มีรายได้น้อยเขาปรับตัวได้ในการอยู่อาศัยแบบแฟลต

            ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจอีกแง่หนึ่งก็คือ  นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินสักบาทจากการใช้ที่หลวงแล้ว  ยังต้องจ่ายให้กับผู้อยู่อาศัยในชุมชนนี้ถึงครัวเรือนละประมาณ 80,000 บาท (แรกเริ่ม 65,000 บาท) นัยเพื่อเป็นทุนประเดิมสำหรับครัวเรือนในการสร้างชุมชนใหม่  นี่เป็นเงินประมาณ 20 ล้านบาท ที่มาจากภาษีอากรของประชาชนทั่วประเทศ

            นอกจากนี้รัฐยังให้กู้เงินดอกเบี้ยต่ำอีกจำนวนหนึ่งเพื่อให้ชาวบ้านสร้างบ้านของตนเอง เช่น ประมาณ 100,000 บาท  โดยในขณะนี้ ชาวบ้านก็ยังผ่อนใช้คืนอยู่ตามปกติ  รวมทั้งอัดฉีดโครงการพัฒนาอีกสารพัด  แต่จากประสบการณ์โครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ในอดีตที่ผ่านมา  ปรากฏว่าชาวบ้าน ‘ชักดาบ’ กันแทบทั้งชุมชน  จนทางราชการต้องยกหนี้ให้ไปเลย  บางแห่งผ่อนเพียงตารางวาละ 1 บาทต่อเดือน ก็ยัง ‘เบี้ยว’ หนี้  คงเพราะถือว่าเป็นเงินหลวง  แต่ถ้าเป็นหนี้นอกระบบ คงไม่มีใครกล้า ‘เบี้ยว’ เพราะนั่นหมายถึงชีวิต!  ชุมชน Land Sharing ที่เคยได้ชื่อว่าสำเร็จเหล่านี้ เมื่อก่อนก็เคยต้อนรับคณะดูงานจากทั่วโลกเหมือนกัน  แต่เดี๋ยวนี้เปลี่ยนไปแล้ว
 

ค่าเช่าที่ดินแสนถูก
            ที่ดิน 10 ไร่ติดคลองชลประทานใหญ่ดังกล่าว  เมื่อก่อนคงแทบไม่มีราคา  แต่ตามสภาพที่เป็นชุมชนแออัดในปัจจุบัน หากขายได้คงเป็นเงินตารางวาละไม่เกิน 15,000 บาท  หากรัฐขอ ‘ไถ่’ คืนจากชาวบ้าน ณ ราคาข้างต้น  รัฐก็ควรจ่ายเงินแก่ชาวบ้านรวม 60 ล้านบาท  หรือหลังละ 240,000 บาท  แล้วต่างคนก็ต่างแยกย้ายกันไป  ซึ่งในแง่หนึ่งชาวบ้านก็น่าจะดีใจที่ได้อยู่ฟรีกันมา 40-80 ปี (2-4 ชั่วรุ่น) แล้ว  อยู่ ๆ ก็ยังได้เงิน ‘ค่าทำขวัญ’ หรือ ‘โบนัส’ อีกต่างหาก

            เมื่อที่ดินแปลงนี้สามารถนำมาพัฒนาในทางอื่นที่เป็นประโยชน์มากขึ้น  ราคาที่ดินก็อาจสูงขึ้นถึงตารางวาละ 50,000 บาท หรือไร่ละ 20 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 200 ล้านบาท  หากให้เอกชนเช่า ณ 4% ของราคาตลาด  รัฐก็จะได้เงินถึง 8 ล้านบาทต่อปี  รัฐสามารถนำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาประเทศหรือช่วยเหลือชุมชนแออัดอื่นได้อีก  โดยรัฐไม่ต้องเอาภาษีอากรของประชาชนมาใช้แต่อย่างใดเลย

            ถ้าคิดว่าอย่างน้อยครอบครัวหนึ่งได้ที่ดินเกือบฟรีข้างต้นเป็นเงิน 240,000 ต่อหลังคาเรือน  แล้วยังได้บ้านในราคาอีก 200,000 บาท ที่ผ่อนเงินกู้ถูกกว่าเช่า!  แถมยังมีโครงการอัดฉีดเข้ามาพัฒนาชุมชนอีกสมมติให้หลังละ 60,000 บาท  ก็เท่ากับว่าครอบครัวเหล่านี้ได้เงินจากรัฐประมาณ 500,000 บาทต่อหลังคาเรือน หรือรวมเป็นเงินถึง 125 ล้านบาท เพียงเพื่อพัฒนาชุมชนแออัดแห่งนี้ที่มีอยู่ 250 หลังคาเรือน  ทำอย่างนี้ไม่เกรงใจคนยากจนจริง ๆ หรืออย่างไร
 

ผิดหลักนิติธรรม
            บางท่านอาจมีความคิดว่า การที่ชาวบ้านบุกรุกกันอยู่อย่างผิดกฎหมายนั้นไม่ดี  จึงพยายามทำให้ถูกกฎหมายด้วยการให้เช่า  จะได้อยู่เย็นเป็นสุขเสียที  แต่ในความเป็นจริง ชาวบ้านเหล่านี้อยู่ฟรีโดยไม่เสียเงินซื้อหรือไม่เสียค่าเช่ามานาน  หากรายใดอยู่มานานถึง 50 ปี  และมีต้นทุนการอยู่อาศัย 2,000 บาทต่อเดือนตามมาตรฐานห้องเช่าเล็ก ๆ ก็เท่ากับได้อยู่ฟรีมาเป็นเงินถึง 1.2 ล้านบาทแล้ว  เรายังจะทุ่มเทงบประมาณลงไปอีกหรือ

            หากเราถือว่าคนที่อยู่ในชุมชนแออัดต้องอยู่กันที่เดิม ย้ายไปไหนไม่ได้  บ้านเมืองของเราก็คงจะย่ำแย่  และส่งผลกระทบเชิงลบอย่างรุนแรงต่อประชาชนทั่วประเทศในอนาคต   ดูอย่างประเทศเพื่อนบ้านของเรา  ถ้าสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือจีน ยอม ‘อนุรักษ์’ ชุมชนแออัดเอาไว้  ไม่เพิ่มความหนาแน่น  ไม่สร้างเป็นตึกสูง  ป่านนี้ก็คงไม่มีที่ทางเหลือพอจะพัฒนาอะไรแล้ว  ป่านนี้ก็คงเป็นประเทศยากจนที่รอแต่ความช่วยเหลือจากนานาชาติแล้ว

            ในทางตรงกันข้าม ประเทศเหล่านี้ กลับจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่  พื้นที่ชุมชนแออัดใจกลางเมือง ก็นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ในทางอื่นแก่ประเทศชาติให้มากขึ้น  ประเทศไทยก็เคยทำเหมือนกัน  แต่ทำไม่ตลอดรอดฝั่ง  ท่านทราบหรือไม่  พื้นที่บริเวณกระทรวงการต่างประเทศ มหาวิทยาลัยมหิดล โรงพยาบาลรามาธิบดี และสถาบันมะเร็งแห่งชาติในปัจจุบัน  เมื่อ 50 ปีก่อนเป็นชุมชนแออัดขนาด 1,500 หลังคาเรือน  ซึ่งใหญ่กว่าชุมชนคลองเตยที่ในวันนั้นยังมีขนาดเล็กอยู่  ถ้าวันนี้ชุมชนดังกล่าวยังอยู่  ทุกคนคงตอบได้ว่าจะเป็นผลดีหรือผลเสียต่อประเทศชาติและประชาชนกันแน่

            ปัจจุบันนี้ อย่าว่าแต่จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ที่ไม่ได้เห็นชุมชนแออัดเป็นสิ่งที่แตะต้องไม่ได้  แม้แต่เขมร เวียดนาม เขาก็พัฒนากันใหญ่  ที่เวียดนาม เขารื้อย้ายชุมชนนับหมื่นหลังคาเรือน  อพยพประชาชนนับแสน  ออกจากพื้นที่ ‘ถูเทียม’ เพื่อสร้างศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่เหมือนพื้นที่ ‘ผู่ท่ง’ ของเซี่ยงไฮ้  หากเราไม่รักษากฎหมาย  แปลงสิ่งผิดกฎหมาย เป็นสิ่งถูกกฎหมายในราคาถูก  สักวันประเทศชาติเราจะต้องล่มสลายก็เป็นได้