ReadyPlanet.com


ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่


ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่
 
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
.
            เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่บางรายว่า “อสังหาฯ หวั่นบ้านแพงขึ้น 8% หากรัฐไม่ต่ออายุมาตรการฯ”  เพื่อความกระจ่างว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้ทำสรุปข้อมูลสำหรับประโยชน์สาธารณะดังนี้:
.
            1. ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมวิเคราะห์มาตั้งแต่ฐานปี พ.ศ. 2528 พบว่า ยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นแต่ในอัตราที่ลดลง โดยในปี 2551-2552 ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 3% แต่ถือเป็นอัตราเพิ่มที่ลดลงมาตลอด นับแต่ปี พ.ศ.2549 เป็นต้นมา ทั้งนี้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนไปในทางลบในช่วงที่ผ่านมา
.
            2. ราคาบ้านหลังใหม่ที่เปิดตัวในแต่ละปีซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมความเปลี่ยนแปลงทุกเดือน กลับมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปีนับแต่ปี 2550 ซึ่งเสนอขายในท้องตลาดในราคา 2.289 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.718 ล้านบาทในปี 2551 และ 3.111 ล้านบาทในปี 2552  การที่บ้านเปิดตัวใหม่มีราคาเพิ่มขึ้นนั้น เป็นเพราะบ้านราคาถูก ๆ ไม่สามารถที่จะสร้างได้ในขณะนี้  ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อบ้านในระดับราคาถูกซึ่งเป็นผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำมีกำลังซื้อลดลงเนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา  การผลิตบ้านใหม่ในตลาดจึงหันไปจับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง จนถึงผู้มีรายได้สูงที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจมากกว่า  แต่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านเปิดตัวใหม่นี้ก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่ามีความสัมพันธ์กับมาตรการลดหย่อนภาษีของทางราชการแต่อย่างใด
.
            3. ในกรณีบ้านใหม่ในตลาดที่เป็นบ้านหลังเดียวกันที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้พบว่า ในโครงการเดียวกันและบ้านแบบเดียวกัน ในรอบ 6 เดือนมีการปรับเปลี่ยนราคาอย่างไรบ้าง  พบว่า มีเพิ่มราคาขึ้น 20% ลดราคาลง 14% ที่เหลืออีก 67% ราคาคงที่ ไม่มีความเปลี่ยนแปลง  ดังนั้นตัวเลขการเปลี่ยนแปลงราคาของบ้านใหม่หลังเดียวกันที่เสนอขายในท้องตลาดจึงเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ต่อปี ซึ่งไม่มากนักในช่วงปี 2551-2552  อย่างไรก็ตามตัวเลขนี้อาจค่อนข้างต่ำ เพราะสำหรับสินค้าบ้านที่ขายดี ก็อาจขายหมดไปก่อนการสำรวจในรอบ 6 เดือนถัดไปแล้ว
.
            4. ในกรณีของห้องชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งเป็นสินค้าที่มีการลงทุนเป็นพิเศษ  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า พื้นที่ที่มีการเติบโตของราคาได้แก่ บริเวณถนนพญาไท ปทุมวัน พหลโยธิน  และบริเวณยานนาวา-นราธิวาสราชนครินทร์  ส่วนบริเวณที่ค่าคงที่หรือต่ำลงบ้างเล็กน้อยได้แก่ บริเวณ สีลม สุขุมวิท บางนา และบริเวณริมแม่น้ำฝั่งตะวันตก เป็นต้น  ดังนั้นจึงไม่อาจกล่าวได้ว่าราคาห้องชุดราคาแพงเพิ่มราคาขึ้น  อย่างไรก็ตามห้องชุดราคาแพงมือสองกลับมาราคาเพิ่มขึ้นจากแต่เดิมมาก เพราะผลพวงของการเพิ่มราคาขายของห้องชุดมือหนึ่งในช่วงก่อนที่ผ่านมา
.
            5. นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดเก็บข้อมูลราคาบ้านหลังเดิมที่ไปประเมินใหม่ทุกรอบ 6 เดือนจากฐานข้อมูล พ.ศ.2534 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยมีทั้งขึ้นและลงแตกต่างกันไป 
.
            5.1 กลุ่มที่ราคายังเพิ่มขึ้นก็คือ กลุ่มอาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งมีระบบคมนาคมขนส่งที่ดีและมีทั้งความต้องการของทั้งกลุ่มคนไทยและต่างประเทศ และกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาถูกในเขตนอกเมือง  ที่จูงใจด้วยราคาที่ถูกเป็นพิเศษ ไม่เกิน 1 ล้านบาท
.
            5.2 กลุ่มที่มีราคาคงที่ได้แก่ กลุ่ม บ้านเดี่ยวราคาแพง (5 ล้านบาทขึ้นไป) และกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง
.
            5.3 กลุ่มที่มีราคาลดลงได้แก่ กลุ่มอาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 500,000 บาทต่อหน่วย) ซึ่งมีสภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรมมากเป็นพิเศษ ขาดการดูแล  กลุ่มอาคารชุดราคาปานกลาง ซึ่งผู้ซื้อมีกำลังซื้อถดถอยลง และกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง ซึ่งกำลังซื้อของผู้ซื้อก็ลดน้อยถอยลงเช่นเดียวกัน
.
            6. ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ในรอบปี 2552-2553 ไม่น่าจะเพิ่มขึ้นสูงเกิน 3-4% โดยราคาค่าก่อสร้างปี 2551-2552 กลับลดลง ทั้งนี้เนื่องจากการตกต่ำของเศรษฐกิจในปี 2551 ทำให้ค่าวัสดุก่อสร้างลดลงอย่างเด่นชัด  แต่หากแม้ในปี 2553 เศรษฐกิจดีขึ้น ก็คงดีขึ้นไม่มากนัก  คงไม่ส่งผลให้ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเด่นชัดแต่อย่างใด  จากประสบการณ์ในอดีตพบว่า ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ บางครั้งราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้น  แต่ราคาที่อยู่อาศัยกลับลดลง  เพราะในห้วงวิกฤติ ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่  ราคาวัสดุก่อสร้างจึงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคาบ้านโดยตรง
.
            ดังนั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  จึงขอสรุปว่า ราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คงไม่ได้เพิ่มขึ้นถึง 8% ต่อปีดังอ้าง  ราคาบ้านในจีนและเวียดนามที่มีภาวะเศรษฐกิจที่ดี ก็ยังไม่ได้เพิ่มขึ้นถึงปีละ 10% ในปัจจุบัน  ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครในปี 2553 ยังมีการเพิ่มในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ไม่น่าจะเกิน 3-4%
.
            จากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ขึ้นต่อเศรษฐกิจเป็นสำคัญ  อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจ  ดังนั้นหากในปี 2553 นี้เศรษฐกิจดีขึ้น ก็อาจทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง  ก็คงไม่เกิน 2-4%  แต่ก็คงไม่ถึงกับเพิ่มขึ้น 8%  แม้จะไม่มีมาตรการด้านภาษีก็ตาม  เพราะการซื้อบ้านนั้น ประชาชนผู้ซื้อบ้านยินดีจะจ่ายค่านายหน้า 3%  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ดังนั้นลำพังค่าลดหย่อยภาษีเพียงเล็กน้อยคงไม่ใช่ตัวกระตุ้นการตัดสินใจซื้อมากนัก  นอกจากจะเป็นผลจากการกระตุ้นทางจิตวิทยาผ่านการโฆษณา
.
.
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (Agency for Real Estate Affairs: AREA www.area.co.th) เป็นศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ดำเนินการสำรวจภาคสนามทั่วประเทศและในอาเซียน ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย  Email: area@area.co.th



ผู้ตั้งกระทู้ ดร.โสภณ พรโชคชัย :: วันที่ลงประกาศ 2010-01-12 10:02:19


แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *
ผู้แสดงความคิดเห็น  *
อีเมล 
ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล


Copyright © 2010 All Rights Reserved.